Кыргызстандагы батирлердин баасы: инфляциянын жогорулашы жана рыноктун абалы

Кыргызстанда акыркы жылдары турак жай рыногу кескин ɵзгɵрʏп, батирлердин баасы жыл сайын жогорулап бара жатат. Бул кɵрʏнʏш калктын жашоо шартын тʏздɵн-тʏз ɵзгɵртʏп, жаш ʏй-бʏлɵлɵр ʏчʏн ʏй алуу кыялга айланып баратканы ачык кɵрʏнʏп турат. Айрыкча Ош жана Бишкек шаарларында баалардын ɵсʏшʏ рекорддук деңгээлге жетип, Советтер Союзу учурунда курулган ʏйлɵр менен жаңы ʏйлɵрдʏн баасы дээрлик теңелип калды. Бул тенденция инфляциянын кʏчɵшʏ, курулуш материалдарынын баасынын ɵсʏшʏ жана жер тартыштыгы менен тʏз байланыштуу. Бул макалада биз Ош шаарында риэлторлук жана филиппинг кызматын кɵрсɵткɵн Аймээрим Талантбек кызынын, ошондой эле Ош шаардык мэриясынын муниципалдык ипотекалык ишканасынын ɵкʏлʏ Чынарбек Алипбековдун ой-пикирлерин сунуштайбыз.

Аймээрим Талантбек кызы риэлторлук ишти баштаган кʏндɵн тартып баалардын ɵзгɵрʏшʏн ɵз кɵзʏ менен кɵрʏп келе жатат.

“ʏйлɵр кымбаттап, инфляция кʏчɵдʏ”

-2021-жылы Ош шаарындагы айрым микрарайондордо, мисалы Раимбеков кɵчɵсʏнʏн, Тʏштʏк Чыгыш аймагында жайгашкан 103-сериядагы 2 бɵлмɵлʏʏ батирлер 24 миңден 27 миң долларга чейин сатылчу. Азыр болсо, 2025-жылдын август айына карата ошол эле батирлердин баасы 52 миң долларга жетти. Болгону тɵрт жыл аралыгында баа дээрлик эки эсе кымбаттап, 27 миң долларга жогорулады. Бул ɵсʏш инфляцияга, курулуш материалдарынын баасынын ɵсʏшʏнɵ жана батирлерге болгон суроо-талаптын кʏчɵшʏнɵ байланыштуу.

Эски “вторичка” ʏйлɵргɵ болгон суроо-талап

-Союз мезгилинде курулган ʏйлɵр менен азыркы жаңы “элитка” ʏйлɵрдʏн баасынын айырмасы дээрлик жок. Мисалы, 40 м² болгон 2 бɵлмɵлʏʏ эски батирдин баасы азыр 52 миң долларга чейин чыкты. Бул эсеп менен алганда ʏйлɵрдʏн чарчы метри 1000 доллардан ашууда. Айыл жергесинен келген кардарлар кɵбʏнчɵ союз маалындагы ʏйлɵрдʏ бекем жана сапаттуу деп эсептешет. Ошондуктан “вторичка” батирлер тез сатылып кетет жана суроо-талап дайыма жогору бойдон калууда.

Ош менен Бишкектеги баалар

-Ишмердʏʏлʏгʏм Ош жана Бишкек шаарларындагы кɵп кабаттуу ʏйлɵр менен байланышкан. Бул эки шаарда тең баалар акыркы жылдары кескин кɵтɵрʏлдʏ. Бишкекте 103-сериядагы же индивидуалдык сериядагы 32-36 м² батирлер орточо 55 миң доллардан башталат. Бул болгону бир бɵлмɵлʏʏ батирдин баасы. Ошто болсо бир аз арзаныраак, бирок ɵсʏʏ темпи токтогон жок.

Курулуш материалдарынын таасири

-Мурда 40-45 м² батирди 4 миң долларга оңдоп бʏтʏрɵ алчумун. Азыр болсо ошол эле батирди оңдоо ʏчʏн 8-9 миң доллар кетет. Бул толугу менен курулуш материалдардын кымбатташынан кɵз каранды. Материал канчалык кымбат болсо, батирдин баасы да ошончолук ɵсɵт.

Сатып алуучулардын негизги категориялары

-Кардарлардын басымдуу бɵлʏгʏ жаш ʏй-бʏлɵлɵр жана студенттерине ʏй алып берʏʏнʏ каалаган ата-энелер. Батирлер кɵбʏнчɵ ипотека аркылуу сатылат. Накталай сатып алуулар мигранттардын эсебинен гана болот. Банктар аркылуу ипотека алган жаш ʏй-бʏлɵлɵр 15-16% ʏстɵк тɵлɵп келишет. Кызыгы, 3 бɵлмɵлʏʏ батирлер кɵбʏнчɵ ипотека менен сатылат, ал эми 1-2 бɵлмɵлʏʏ батирлер бат эле накталай сатылып кетет.

Батир тандоодо кɵңʏл бурула турган нерселер

-Сатып алуучулар батирдин кабатына, “угловой” же “угловой эмес” экенине, ошондой эле документтеринин тактыгына кɵңʏл бурушат. Оңдоп-тʏзɵɵ кɵпчʏлʏк ʏчʏн маанилʏʏ эмес, анткени алар сатып алгандан кийин ɵздɵрʏ каалагандай оңдоп алышат.

Мезгилдик ɵзгɵрʏʏлɵр

Кыймылсыз мʏлкткɵрдʏн негизги мезгили — кʏз. Айылдан келгендер мал-жандарын сатып, тʏшʏмʏн жыйнап, ошол акчага батир алышат. Ошондуктан кʏз айларында суроо-талап кʏчɵйт. Кышында сунуш азаят, баа кɵтɵрʏлɵт. Мисалы, 2024-жылдын кʏзʏндɵ 34-36 миң долларга сатылган батирлер 2025-жылдын январында 39-41 миң долларга чейин кɵтɵрʏлдʏ. Жайында болсо баа дээрлик ɵзгɵргɵн жок, болгону 2 миң долларга гана кошулду.

Жердин баасынын таасири

-Ош шаарында батирлердин кымбатташынын эң чоң себеби — жердин тартыштыгы. Строй компаниялар жерди кымбат сатып алышат, ошого жараша батирлердин баасын дагы кɵтɵрʏшɵт. Мисалы, Резденция аймагында жер кымбат болгондуктан батирлер да кымбат, ал эми ХБКда жер арзаныраак, ошого жараша батирлер да салыштырмалуу арзаныраак.

Келечектеги мʏмкʏн болгон сценарийлер

-Адистердин баамында, батирлердин баасы жакынкы жылдары дагы ɵсɵ берет. Эгер ɵкмɵт курулуш компанияларына салыктык жеңилдик берсе же ипотекалык пайыздарды тɵмɵндɵтсɵ, жаш ʏй-бʏлɵлɵргɵ жеңилдик болушу мʏмкʏн. Бирок азырынча мындай чечимдер реалдуу эмес. Миграция дагы маанилʏʏ фактор. Россиядагы экономикалык кырдаал мигранттардын кирешесине таасир этʏʏдɵ. Эгер мигранттардын акчасы азайса, суроо-талап да тɵмɵндɵшʏ ыктымал. Азырынча тескерисинче, мигранттар негизги кардар бойдон калууда.

Ош шаардык мэриясынын муниципалдык ипотекалык ишканасынын ɵкʏлʏ Чынарбек Алипбеков кыймылсыз мʏлк жаатындагы бир катар маселелер боюнча айтып берди.

“Биз ʏйлɵрдʏ ɵздʏк баасында беребиз”

-Бизде ипотекалык жана ʏлʏштʏк курулуш программалары бар. Алгач чыкканда 39-45 миңден сатылган. 2023-жылдары 53-56 миңдин тегереги болду. 2024-жылы баа 62 миңге чыкты. Жылдын аягында 64-65 миңге жетти. Азыркы 2025-жылы 67 миңден 70 миңге чейин чыгып жатат, айрым объектилерде 73 миңге чейин да бара жатат.

Инфляциянын таасири

-Баанын ɵсʏшʏ тʏздɵн-тʏз инфляция менен байланыштуу. Мисалы, бир уста былтыр 2000 сомго иштесе, быйыл 3000 сомго иштейт. Ошондой эле арматуранын баасы жыл сайын кɵтɵрʏлʏʏдɵ: былтыр 70 миң болсо, быйыл 80 миң, кийинки жылы 90 миң болушу мʏмкʏн. Демек, ʏйдʏн баасы бир калыпта тура албайт.

Жеке компаниялар менен салыштырмалуу

-Биздин ʏйлɵр жеке компанияларга караганда 17-20% арзан. Мисалы, бизде батирлер 56-65 миңдин тегерегинде жана даяр ремонту менен берилет. Ал эми жеке компанияларда 90 миңден 100 миңге чейин жетип, оңдоп-тʏзɵɵгɵ кошумча 1 миллион сомдон ашык чыгым кетет. Натыйжада алардын чарчы метри 120-130 миң болуп калат.

Сапат жана шарттар

-Бизде курулуш нормаларына толук жооп берген ʏйлɵр салынат. Мурдагы ʏйлɵр кандай болсо, азыркы ʏйлɵрдʏн сапаты да ошол деңгээлде. Болгону курулуш материалдарынын баасы ɵсʏʏдɵ. Ошондуктан ʏйлɵр да кымбаттап жатат.

ʏй алуунун шарттары

-ʏлʏштʏк курулуш долбоорунан каалаган жаран ʏй тандай алат. Баштапкы тɵлɵм ʏйдʏн 30% тʏзсɵ жетиштʏʏ. Калган 70%ын 3 жылга чейин пайызсыз бɵлʏп тɵлɵɵгɵ болот. Башкы талап — Кыргызстандын жараны болушу керек.

Суроо-талаптагы батирлер

-Негизинен 1 жана 2 бɵлмɵлʏʏ батирлер тез сатылат. Себеби алар калктын чɵнтɵгʏнɵ ылайыктуу. Чоң батирлер кийинчерээк сатылып кетет. Биздин максат — бааны “асман чапчып кетпесин” деп ɵздʏк наркында сунуштоо. Мисалы, 100 батирлʏʏ ʏй 300 млн сомго тʏшсɵ, ошол чыгымды чарчы метрлерге бɵлʏп беребиз, ʏстʏнɵ кошумча пайда койбойбуз.

Таңсулуу Сʏйʏнали кызы